В последние годы рынок ипотеки столкнулся с серьезными изменениями. Доля льготных программ достигла минимальных значений с 2022 года, что связано с ужесточением условий и постепенным сворачиванием этих программ, а также снижением ключевой ставки. Средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам уже превышает 10% и, по прогнозам аналитиков, это только начало.
Весной 2022 года ипотечная ставка достигала исторического минимума в 6,4%, но только благодаря массе льготных предложений на фоне ключевой ставки в 20%. Сегодня снижение ключевой ставки сулит дальнейший спад льготных программ до 50% в 2026 году, что приведет к росту средней ставки выше 11%.
Рынок возвращается к рыночным механизмам, которые были актуальны до 2020 года, когда массовая льготная ипотека только начинала свое существование. С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки стали жестче: воспользоваться льготной ставкой можно лишь раз, а супруги должны быть созаемщиками. Эти изменения вызвали ажиотажный спрос: заемщики стремятся успеть на последний поезд.
Поддержка рыночным программам оказывается за счет рефинансирования дорогих кредитов 2025 года и высоких средних сумм выдач. В 2025 году средний чек по ипотеке составил 4,6 млн руб., в начале 2026 года — 5 млн руб., что значительно выше показателей до 2025 года. Однако средний чек в 2026 году ожидается на уровне 4,4-4,6 млн руб., что связано с переключением спроса на вторичное жилье.
Цены на жилье в крупных городах, включая Москву, за время действия льготных программ удвоились, перегнав инфляцию и банковские депозиты. Олег Репченко, руководитель “Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU”, отмечает, что доступность жилья ограничена высокими ценами, но в Москве могут появиться скидки от застройщиков, хотя снижение цен ограничено себестоимостью.
Основное влияние на рынок в ближайшие годы будут оказывать рыночные программы. Достижение целевых показателей по инфляции и стабилизация ключевой ставки на уровне 7,5-8,5% могут изменить ситуацию. Льготные программы будут точечными и социально ориентированными.
В 2026 году ожидается выдача 1-1,1 млн новых ипотечных кредитов, что на 10-15% больше, чем в 2025 году. Совокупная сумма выдачи составит 4,7-5,1 трлн руб., что сопоставимо с 2022 годом.
