Инвестиции в российскую недвижимость: неожиданный рост или манипуляция статистикой?
По данным компании Ricci, инвестиции в российскую недвижимость за первое полугодие текущего года достигли 457 миллиардов рублей, что на 9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако, стоит ли радоваться этому росту, который, по мнению Ирины Ушаковой из Ricci, был достигнут благодаря двум крупным сделкам в торговом и складском сегментах? Одна из этих сделок, заключённая в последний день июня, буквально вытянула статистику из пучины падения. До этой сделки, как утверждает NF Group, инвестиции в недвижимость были на 33% ниже уровня прошлого года.
Эксперты отмечают, что инвесторы переориентировались: вложения в офисы и склады уменьшились на 18 и 11 процентных пунктов соответственно. Гостиничная недвижимость, которая раньше практически не вызывала интереса, выросла с 1% до 3%. Но настоящий сюрприз — рост сделок с торговыми помещениями на 22 процентных пункта. По данным Ricci, вложения в торговый сегмент увеличились на 25% за счёт передачи сети торговых центров в структуру закрытых паевых инвестиционных фондов.
Торговый сегмент, переживший серьёзные потрясения из-за пандемии, роста онлайн-торговли и ухода иностранных брендов, по-видимому, снова привлекает инвесторов. Сергей Платицын из Союза торговых центров утверждает, что качественные ТЦ продолжают генерировать стабильный доход. После ухода зарубежных брендов, рынок адаптировался: освобождённые площади заняли российские и новые зарубежные операторы. Однако, не стоит обольщаться: не все торговые центры пользуются спросом. Инвесторы предпочитают объекты с хорошей локацией, устойчивым трафиком и низкой вакантностью. Устаревшие объекты остаются проблемной зоной и требуют значительных инвестиций.
Перспективы торгового сегмента всё ещё остаются под вопросом. В NF Group замечают, что российские бренды, занявшие площади после ухода иностранных арендаторов, уже не так активно расширяются. Основные вызовы для торговли — это рост операционных расходов, налоговая нагрузка и снижение покупательской способности. Прогнозируется, что к концу года вакантные площади в московских ТЦ увеличатся с 5,9% до 8%.
Михаил Бурмистров из “INFOLine-Аналитика” указывает на деградацию офлайн-ритейла: магазины в торговых центрах закрываются. Возможно, фитнес-клубы станут новыми ключевыми арендаторами. В то же время растёт спрос на готовую еду, что связано с увеличением числа одиноких людей в России. Супермаркеты активно строят фабрики-кухни, создавая новый кластер недвижимости, который, по мнению экспертов, будет пользоваться высоким спросом.
В итоге, несмотря на рост инвестиций, торговый сегмент остаётся полем битвы между надеждой и реальностью. Складываются впечатления, что за блеском цифр скрываются не только статистические манипуляции, но и серьёзные вызовы, с которыми придётся столкнуться в ближайшем будущем.
