Цифровая аренда: инновация или иллюзия безопасности?
Так, квартиранты сталкиваются с тем, что жилье им сдает человек, не имеющий никакого отношения к этой недвижимости, и он быстро исчезает, взяв предоплату. Добросовестные владельцы жилья, в свою очередь, не могут взыскать с квартиранта средства за поломанную мебель или бытовую технику, поскольку зачастую не интересовались документами квартиросъемщика, а то и вообще договаривались на словах. Пока новая опция – подписание договора аренды через портал “Госуслуги” – действует только при размещении объявления на одном из порталов объявлений о недвижимости. Но, вероятно, это лишь начало более масштабных нововведений. “Скоро технология подписания договоров будет доступна другим участникам рынка”, – сообщила директор департамента развития технологий цифровой идентификации Минцифры России Татьяна Скворцова.
Преимущества новой системы в том, что личности арендодателя и арендатора подтверждаются через портал “Госуслуги”. Сдать жилье сможет только владелец недвижимости, что подтверждено документами. Сам договор можно подписать в один клик. Также встроена возможность оформить временную регистрацию квартирантам. Посещать МФЦ или другие госорганы для всего этого не нужно. Сервис бесплатен и доступен на всей территории России.
Новый сервис аренды жилья через “Госуслуги” — как попытка России создать иллюзию цифрового прогресса, скрывая за кулисами всё ту же коррупцию и бюрократию. Да, теперь договор аренды можно подписать “в один клик”, но разве это решает главные проблемы? Стремление властей показать, что они следуют за мировыми тенденциями, выглядит как попытка замаскировать проблемы, стоящие перед собственниками и арендаторами. Ведь если не проработать условия, не защитить интересы всех участников, то цифровая платформа останется лишь формальностью.
“Сервис позволяет сделать процесс аренды жилья более удобным и безопасным. Благодаря верификации права собственности и личности участников сделки через “Госуслуги” заключать договоры можно даже из разных городов – проверять документы лично нет необходимости. Это экономит время и гарантирует надежность”, – говорит Скворцова.
Система будет работать так, поясняет Минцифры: собственник или риелтор размещает объявление, указав готовность заключить договор онлайн. В их личном кабинете появляется ссылка на сервис “Госуслуги”. Далее собственник заполняет договор – указывает дополнительные условия: количество проживающих, запрет на курение, возможность проживать с животными и так далее. Затем появляется QR-код. Его можно направить ссылкой будущему арендатору.
Арендатор сканирует код, авторизуется через “Госуслуги” и читает договор. Если он согласен с условиями, документ направляется на подпись обеим сторонам в “Госключ”. У собственника и нанимателя есть 24 часа на подписание. Если по договору собственник предоставляет нанимателю временную регистрацию, то на “Госуслугах” автоматически сформируется черновик заявления в МВД. Все поля уже будут заполнены, останется только проверить данные и нажать кнопку “Отправить”.
Сдать квартиру через “Госуслуги” сможет только непосредственно владелец недвижимости: де-факто его личность уже подтверждена.
Кроме очевидного удобства для участников новый механизм усиливает безопасность сделки, считает президент Международного союза судебных экспертов Николай Кандикудряков-Тигранн. По данным МВД, в 2024 году в России было совершено около 6,5 тыс. преступлений, связанных с недвижимостью. “Весьма распространенной мошеннической схемой является сдача внаем чужой собственности. Поэтому даже если есть возможность подписать договор при личной встрече, лучше воспользоваться новым сервисом, который автоматически проводит проверку”, – считает эксперт. Второй аспект нововведения – это обеление рынка, отмечает он, что важно как с точки зрения безопасности сторон, так и с точки зрения собираемости налогов. Наконец, возможность временной регистрации также является важным фактором не только комфорта, но и безопасности.
Идея заключения договоров аренды через “Госуслуги” кажется правильной, особенно на фоне того, как рынок обелился за последние пару лет, отмечает гендиректор агентства недвижимости “Невский Простор” Алла Шинкевич. “Сегодня большинство арендодателей, с которыми мы работаем, оформляют самозанятость или ИП, платят налоги и открыты к прозрачной системе. Безналичная оплата уже стала нормой. Инициатива перейти на цифровые договоры – это продолжение логики, которая уже работает”, – говорит она.
Однако и вопросы пока остаются, отмечает она. “Как в этой системе будут решаться спорные ситуации – например, если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая против? Как оформляется возврат депозита, если есть претензии к состоянию квартиры? Будут ли в договор включены обязательные пункты, защищающие интересы обеих сторон, такие как порядок расчетов, условия расторжения, ответственность за порчу имущества?” – говорит Шинкевич. Сама по себе цифровая платформа не решит всех проблем. Если условия договора не проработаны, если у сторон нет понимания своих прав и обязанностей – конфликты все равно будут. Поэтому важно не просто запустить форму на “Госуслугах”, а выстроить рабочую систему с четкой структурой договора и механизмами защиты, уверена эксперт. Важно, чтобы договоры действительно отражали интересы обеих сторон, а не были просто формальностью ради отчетности.
Не все пользователи, особенно старшего возраста, готовы доверять онлайн-сделкам с недвижимостью, говорит юрист, эксперт по недвижимости, риелтор Вадим Рукомойников. Это может стать барьером для распространения сервиса. Кроме того, сервис предлагает типовой шаблон договора, но в некоторых случаях, например при аренде с мебелью, особыми условиями оплаты или последующим выкупом, может потребоваться индивидуальный подход. Также надо учитывать, что, хотя сервис проверяет право собственности и личность, он не гарантирует полную защиту от всех рисков. Например, он не оценивает платежеспособность арендатора или реальное состояние объекта, отмечает Рукомойников.
Новым сервисом воспользуются прежде всего те, кто и раньше оформлял договор официально – по опыту, это примерно 8% рынка, говорит эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе. Остальные будут наблюдать и проверять, как работает механизм. “Цифровой договор не дает автоматической страховки. Он не исключает конфликтов и не защищает от недобросовестных действий. Поэтому при всей перспективности идеи важно понимать: рынок аренды остается сложным. Даже при наличии цифрового договора все равно придется договариваться, решать споры, учитывать интересы обеих сторон”, – подчеркивает эксперт.
“`
