Индикатор пузыря на рынке жилья – это своеобразный термометр перегрева цен, который, в отличие от привычного HP-фильтра, оценивает не только отклонения от тренда, но и такие факторы, как ипотечные кредиты, стоимость аренды и доходы населения.
До второй половины 2024 года рынок первичной недвижимости демонстрировал рост всех показателей, что увеличивало риск образования пузыря. Однако, завершение льготной ипотеки и высокие ставки замедлили рост выдачи кредитов, что, в свою очередь, снизило этот риск. Но в первом квартале 2025 года цены на жилье снова начали опережать доходы населения, и индекс достиг опасного значения в 1,6 пункта.
Рынок новостроек, как и многие сферы в России, живет по своим законам. Разрыв между доходами покупателей и арендными ставками растет, что создает риск пузыря. Профессор Цыганов отмечает, что россияне часто видят в недвижимости не инвестицию, а способ сохранить сбережения. Это охлаждает рынок, но не устраняет полностью риск.
Ценовой пузырь уже давно надувается в Москве и других крупных городах, где льготные ипотечные программы раздули цены вдвое. Это очередной пример, как государственные инициативы могут иметь обратный эффект. Снижение ставок по ипотеке было нивелировано ростом цен, что лишило покупателей выгоды.
В завершение следует отметить, что рынок недвижимости ожидает снижения ключевой ставки. Это может вызвать новый всплеск спроса и рост цен. Однако, если ставка не снизится, рынок может столкнуться с перенасыщением, и пузырь начнет сдуваться, как воздушный шарик, лишенный воздуха.
