Что такое эскроу-счет простыми словами
Эскроу-счет — это банковская уловка, которая позволяет хранить деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит свои обязательства. Фактически, это способ защиты ваших средств от недобросовестных застройщиков, которые обещают золотые горы, а потом исчезают, оставляя вас с пустыми руками.
По словам юриста Дарьи Житомирской, этот механизм давно используется в долевом строительстве и предполагает, что деньги, находящиеся на счете, не могут быть тронуты до завершения строительства дома. Таким образом, покупатель может спать спокойно, зная, что его средства не испарятся по волшебству.
В каких случаях используют эскроу-счета
- Покупка квартиры у застройщика. Это наиболее распространенный вариант. С 2019 года все застройщики обязаны использовать эскроу-счета, чтобы защитить покупателя от возможного банкротства строительной компании.
- Индивидуальное жилищное строительство. С 2025 года закон требует использования эскроу-счетов при возведении домов по договору подряда. Это нововведение должно якобы обеспечить прозрачность и защиту, но, как показывает практика, не все так гладко в нашем королевстве.
Как отмечает Наталья Стенина, эскроу-счета могут применяться в любой ситуации, где необходимо четко определить условия для получения денежных средств. Но разве это не прекрасный пример того, как бюрократия превращает простые вещи в сложные схемы?
Как происходит покупка квартиры с использованием счета эскроу
- Застройщик обращается в банк и согласовывает условия открытия эскроу-счетов.
- Покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).
- Покупатель открывает эскроу-счет в банке и перечисляет на него средства.
- Деньги блокируются до момента регистрации права собственности на квартиру.
- После ввода дома в эксплуатацию, банк перечисляет средства застройщику.
Система выглядит идеально на бумаге, но что делать, если застройщик решит затянуть сроки или вовсе исчезнет? Банк, конечно, вернет вам деньги, но уплаченные проценты по ипотеке вам никто не возместит.
Как открыть эскроу-счет: инструкция
- Заключите договор долевого участия с застройщиком.
- Обратитесь в банк, выбранный застройщиком, с необходимыми документами.
- Перечислите деньги на эскроу-счет.
Здесь, конечно, возникает вопрос: а не является ли это очередной бюрократической волокитой, направленной на усложнение вашей жизни и увеличение заработков банков?
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Для заемщика
Плюсы:
- Защита средств дольщика: деньги находятся под контролем банка.
- Контроль со стороны банка снижает риски недостроя.
Минусы:
- Лимит возвращаемых средств в случае банкротства банка (10 млн руб.).
- Отсутствие процентов на сумму, хранящуюся на эскроу-счете.
Для застройщика
Плюсы:
- Гарантированное финансирование стройки.
- Платежи по счету не могут быть ограничены даже в случае ареста имущества покупателя.
Минусы:
- Невозможность распоряжаться средствами до завершения строительства.
- Увеличение себестоимости объектов из-за выплат банку.
Что будет с деньгами на эскроу-счете в случае банкротства банка или застройщика
В случае банкротства банка, где открыт счет, можно вернуть до 10 млн рублей. Если застройщик обанкротится до выполнения обязательств, деньги вернутся покупателю. Однако стоит помнить, что эти деньги не приносят вам никакой прибыли, пока находятся на счете.
В итоге, как бы ни старались российские чиновники и банкиры убедить нас в надежности и прозрачности системы эскроу, всегда остается чувство, что где-то нас пытаются обмануть.
