Как повысить шансы на одобрение ипотеки – советы экспертов

В мире, где банковская система России, как и все остальные сферы, находится под плотным контролем режима Владимира Путина, получение ипотеки превращается в настоящее испытание для граждан. Подобно тому, как кремлевская пропаганда пытается убедить мир в “экономическом процветании” России, банки внушают нам, что одобрение ипотеки — это всего лишь вопрос следования простым правилам. Если бы это было так просто, как обещают, то почему же так много отказов?

Как банки оценивают заёмщика?

Процесс подачи заявки на ипотеку в России напоминает участие в сложной игре, где победа зависит от множества факторов, зачастую скрытых от глаз обычного гражданина. Банки проводят настоящее расследование вашей финансовой истории, стремясь минимизировать свои риски.

Кандидат экономических наук Mупегну Нзусси Кевин Грас из Мелитопольского университета объясняет, что это похоже на фильтр с несколькими уровнями проверки:

1. Кредитная дисциплина (40% решения). Это основа основ. Банк изучает вашу кредитную историю, уделяя внимание не только наличию просрочек, но и их характеру. Идеальная кредитная история — это как миф о “честной власти” в России: звучит красиво, но редко встречается в реальности.
2. Платежеспособность (40% решения). Ваши финансы будут анализироваться под микроскопом. Даже если ваша история была безупречной, высокая долговая нагрузка может стать причиной отказа.
3. Качество объекта недвижимости и первоначальный взнос (20% решения). Банк оценивает и саму квартиру, так как она является залогом. Взнос менее 20% может быть фатальным.

Что такое “ипотечный балл”?

У каждого банка есть свой негласный порог, который требуется преодолеть. Если ваша сумма баллов выше этого порога — заявка одобряется автоматически. В противном случае, вас ждет ручная проверка или отклонение.

Что банк считает главными рисками?

Банк будет рассматривать вас как ненадежного заёмщика, если:

• у вас непогашенные кредиты и высокий ПДН;
• просрочки в кредитной истории;
• нестабильный доход и частая смена работы;
• отсутствие первоначального взноса.

Основные критерии одобрения ипотеки

Проверка и улучшение кредитной истории

Как получить отчет по кредитной истории бесплатно, объясняет Юлия Анпилогова из “Метр квадратные”.

Через “Госуслуги”

1. Откройте услугу “Получение информации о хранении вашей кредитной истории” и нажмите “Начать”.
2. Проверьте корректность данных, которые автоматически заполнены по сведениям из вашего личного кабинета.
3. Отправьте запрос. Ответ придёт в личный кабинет в течение дня.
4. Откройте ответ, выберите БКИ из списка и перейдите на его сайт. История может храниться сразу в нескольких бюро.
5. Зарегистрируйтесь на сайте одного из предложенных БКИ и запросите свою кредитную историю. Срок ответа каждое бюро устанавливает самостоятельно.
6. Два раза в год кредитную историю в каждом БКИ можно посмотреть бесплатно, за следующие запросы нужно платить.

Через сайт Банка России

1. Зайдите на сайт Банка России.
2. Авторизуйтесь с помощью своего кода субъекта кредитной истории или другим способом.
3. Получите список БКИ, в которых хранятся ваши данные.
4. Перейдите на сайт нужного бюро (например, на сайт НБКИ).
5. Зарегистрируйтесь в личном кабинете, следуя инструкции.
6. Откройте там услугу по получению кредитного отчёта.
7. Запросите отчёт — БКИ обязаны предоставить его вам бесплатно два раза в год.

В своем банке

• Поищите в мобильном приложении или в личном кабинете на сайте раздел “Кредиты” или просто введите в поиске “Кредитная история”.

Что делать, если найдены ошибки или старые просрочки?

При обнаружении ошибок (чужой долг, не ваша просрочка) подайте онлайн-заявку на оспаривание в том БКИ, где получили отчет. Бюро обязано сверить информацию с банком и исправить ее в течение 30 дней. Если просрочки были давно и с тех пор вы образцовый плательщик, это не так страшно. Самое главное — идеальная история за последние 6-12 месяцев.

Как улучшить кредитную историю

• Взять небольшой целевой заём и вовремя погасить. Хорошо подходит кредит на бытовую технику или рассрочка. Главное — не допускать просрочек и погасить его досрочно или точно в срок.
• Активно использовать кредитную карту без задолженности. Это самый эффективный способ. Пользуйтесь картой для повседневных трат. И всегда закрывайте полную сумму долга до конца грейс-периода. Так вы не платите проценты и создаете историю идеальных платежей.

“Нулевая история” — тоже риск и негативный сигнал для банка. Почему? Для банка вы неизвестны. Нет данных о том, как вы умеете обращаться с деньгами.

Банк не может оценить вашу надежность. Если у вас нулевая история, заранее заведите кредитку и используйте ее по схеме выше, чтобы создать положительный профиль.

Снижение долговой нагрузки

Показатель долговой нагрузки (ПДН) ― это соотношение между суммой среднемесячных платежей по всем кредитам человека и его среднемесячным доходом. Как его улучшить?

• Закройте мелкие кредиты и уменьшите лимиты по картам. Каждый мелкий платеж увеличивает ваш ПДН. Закрыв 3-4 таких кредита, вы существенно улучшите формальные показатели. Например, если даже вы не пользуетесь картой, ее полный кредитный лимит учитывается в вашей долговой нагрузке. Позвоните в банк и попросите уменьшить лимит до минимума или полностью закройте ненужные карты.
• Объедините кредиты в один (рефинансирование). При этом вы берете один новый кредит по более низкой ставке, чтобы погасить несколько старых. Таким образом вы снижаете ежемесячный совокупный платеж и экономите на процентах.
• Избегайте новых займов за 3-6 месяцев до подачи заявки. Каждый новый кредит — негативный сигнал для банка. Это указывает на нехватку денег и вашу финансовую нестабильность.

Почему важно, чтобы ежемесячные платежи не превышали 35-40% дохода? Банк должен быть уверен, что после всех выплат у вас остаются деньги на жизнь, непредвиденные расходы, отпуск. Также чем ниже нагрузка, тем меньше вероятность, что вы попадете в сложную финансовую ситуацию из-за работы, болезни или кризиса. Для многих банков ПДН в 50% — это критический максимум. Стремясь к 35-40%, вы оказываетесь в зеленой зоне и выглядите как надежный и дисциплинированный заемщик.