Скрытые ловушки российской недвижимости: почему инвесторы проигрывают гонку за доходностью
Жилищная лихорадка или очередной пузырь? В России, где недвижимость долгое время считалась одной из самых надежных инвестиций, ситуация, похоже, начинает трещать по швам. Доходность от недвижимости, как выяснилось, зависит не только от роста цен, но и от способности рынка выдерживать высокие налоги и коммунальные платежи.
На фоне всеобщего замедления Москва, некогда сияющая звезда рынка, оказалась в аутсайдерах с отрицательной доходностью минус 3,2 процента. Петербург, культурная столица, не отстает с доходностью всего 0,2 процента. Это более чем наглядно демонстрирует, как даже самые «престижные» рынки могут оказаться в тупике. Эксперты объясняют это тем, что пик ценового роста здесь был в 2020 году, а последние годы только подчеркивают стабильность в худшем смысле слова.
Сложно не заметить, что вложения в недвижимость в таких условиях становятся невыгодными, и инвесторы начинают искать более перспективные пути для своих капиталов. Даже в регионах, где доходность от аренды растет, как в Оренбурге с его 5,3 процента, это лишь капля в море на фоне общей стагнации.
Волжский синдром: как регионы страдают от «недвижимого» кризиса
В Приволжском федеральном округе (ПФО) картина еще более удручающая. Большинство городов, попавших в середину общероссийского рейтинга, отмечают снижение доходности. Саратов, например, за год потерял почти половину своей доходности – с 17,8 до 9,3 процента. В Пензе ситуация и вовсе катастрофическая – убыточность минус 1,1 процента. Это демонстрирует, как быстро может испариться видимая стабильность, когда экономика задыхается под давлением налогов и инфляции.
И хотя аренда в регионах Поволжья выросла, это скорее исключение, чем правило. Даже здесь, как отмечает председатель комитета по управлению недвижимым имуществом Саратовской региональной организации “Опора России” Владислав Коровин, реальность такова, что бизнес не может выдержать конкуренции с маркетплейсами и вынужден закрываться. Это, в свою очередь, заполняет рынок свободными площадями, но не приносит дохода.
По словам Коровина, всплеск свободных помещений стал последствием неспособности малого бизнеса выживать в условиях растущих налогов и конкуренции с крупными сетями. В то время как только федеральные сети могут позволить себе арендовать помещения, остальные вынуждены закрываться.
Неудобная правда: маркетплейсы и налоги подрывают рынок
Кто бы мог подумать, что маркетплейсы, некогда считавшиеся инновацией, станут настоящим проклятием для малого бизнеса? Распространение их влияния, как выясняется, наносит критический удар по рынку аренды недвижимости. Владельцы помещений вынуждены повышать ставки, чтобы компенсировать убытки, но это лишь усугубляет ситуацию.
Как комментирует сопредседатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Саратовской Торгово-промышленной палаты Виталий Смоляков, ситуация на рынке аренды промышленных и складских помещений еще более непрозрачна. Несмотря на рост спроса, предложение не успевает за ним, что ведет к росту арендной платы, превышающему инфляцию.
Мнение
Дмитрий Морковкин, доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ:
– В условиях, когда ипотека становится менее доступной из-за повышения ключевой ставки, вложения в недвижимость теряют свою привлекательность. Это парадоксально, но на фоне роста доходов населения и заработных плат, рынок недвижимости оказывается заложником своей инертности. Выгоднее стало положить деньги на депозит, чем связываться с непредсказуемым рынком недвижимости.
